Co je to inspekce nemovitosti a k čemu je dobrá?

Tato služba je u nás známa zhruba tři roky. Poskytuje informaci o skutečném technickém stavu nemovitosti (pozemku, stavby, jednotky) zhodnocené nezávislým odborníkem. Na základě odborné prohlídky jsou prověřovány: základy a nosné konstrukce, střecha; nenosné příčky a ostatní konstrukce; exteriér a fasáda, hydroizolace a tepelná izolace; vnitřní instalace; interiéry, povrchy, zařizovací předměty; vstupní i interiérové dveře a okna; sklepy, garáže a společné prostory; požární bezpečnost a hygienické podmínky. Odborník dále provádí měření rovinnosti povrchů podlah a stěn, elektroinstalací, vlhkosti a ověřuje skutečnou výměru bytu či domu. Na základě zjištěných informací vypracuje orientační půdorys s vyznačením závad a odhad nákladů na jejich odstranění.

V jaké fázi koupě nemovitosti je ideální přizvat inspektora?

Určitě před koupí. Ještě lépe ve fázi vážného zájmu o nemovitost, aby si klient mohl být jist před složením rezervace nebo podpisem smlouvy, že nekupuje „zajíce v pytli“. Jednoduše, aby mu dům, který na první pohled vypadá v pořádku, nespadl na hlavu.

Jaké závady, na rozdíl od laika, inspektoři objeví?

Jde především o odborné znalosti a zkušenosti, které inspektor využívá. Kromě trénovaného oka odborníka používá i řadu pomůcek a náčiní. Do základní výbavy patří mimo jiné lať pro měření rovinností a průhybů, vlhkoměr, sklonoměr, laserový dálkoměr a zkoušečka napětí.

Jaké pravomoci mi dává zpráva od inspektora např. ve vztahu k developerské společnosti, ale i prodejci nemovitosti z řad běžných občanů?

U přejímky novostavby od developera jsou inspektorem zjištěné vady a nedodělky zapsány do předávacího protokolu, který je pak soupisem věcí, po jejichž odstranění je zákazník ochoten nemovitost převzít. U staršího objektu je zpráva dokumentováním skutečného technického stavu nemovitosti v čase prodeje a může sloužit jako prostředek pro jednání o ceně, ale i jako informace pro kupujícího o tom, kolik bude třeba do nemovitosti investovat nad rámec kupní ceny. Dále může zpráva posloužit jako podklad pro zadání pro stavební firmy při zvažované rekonstrukci. V neposlední řadě slouží i jako prostředek pro splnění tzv. předsmluvní odpovědnosti uplatněné v novém občanském zákoníku.

Jaké nejčastější závady nacházejí inspektoři v současných novostavbách?

Zejména kosmetické a pohledové nedostatky, které u novostavby není třeba tolerovat. Z těch závažnějších jsou to pak izolace a řešení jejich napojení a detailů, klempířské prvky, řešení na střechách, terasách a balkonech. Problémem bývá i přesná rozloha nemovitosti, rovinnost podlah, stěn, kvalita provedení omítek, obkladů, dlažeb apod.

Co pak bývá nejběžnějšími neduhy u starších bytů, domů?

U starších nemovitostí jsou to často, kromě celkově špatného stavu daného stářím nemovitosti, závady týkající se instalací – topení, elektroinstalace, plyn apod. Dále jsou to problémy s vlhkostí, plísněmi nebo znehodnocenými dřevěnými prvky škůdci.

Jak vyhledat kvalitního inspektora nemovitosti, případně jak odhalit toho nekvalitního?

Za tímto účelem vznikla zhruba před rokem Asociace inspektorů nemovitostí (AIN), která sdružuje odborníky v oboru. Členství v asociaci je možné na základě zkoušek u Zkušební komise AIN, která tak hlídá kvalitu inspektorů a celé služby. Dále je třeba se ptát na vzor výstupu, kvalifikaci inspektora i na ručení za odvedené služby. Vodítkem může být i cena. Na trhu se objevily subjekty, které lákají klienty až neuvěřitelně nízkou cenou. Pokud má být však inspekce provedena kvalitně s patřičným vybavením, relevantním výsledkem a výstupem pro kupujícího, nemůže být provedena za tyto dumpingové ceny, které často nedosahují ani nákladů seriózní inspekce.

Kolik služba stojí?

Cena se liší dle typu nemovitosti – byt nebo dům, její rozlohy i podle podrobnosti inspekce a výsledné zprávy. Základní inspekce na malý byt do 50 m2 se dá pořídit od 3000 Kč. Nicméně pokud bychom vzali typický byt 3+kk o rozloze cca 80 m2, ceny se pohybují od 4000 k 10000 právě podle rozsahu prohlídky a podrobnosti výstupu. Podobně je to u staršího rodinného domu, kde základní inspekce vyjde na cca 6000, nejpodrobnější pak zhruba na 15000 korun.

Poskytují inspektoři nemovitostí na své služby záruky?

Předně je dobré být opatrný už při výběru samotného inspektora. Renomované firmy mívají několikanásobnou kontrolu, tzv. kontrolu čtyř očí. To znamená, že každou zprávu z inspekce před odesláním klientovi kontroluje ještě hlavní inspektor. Samozřejmě i inspektoři jsou jen lidé a může se stát, že nějakou vadu přehlédnou. Pak je na místě zmiňovaná záruka za provedené služby. Jedním ze základních požadavků na inspektory sdružující se pod hlavičkou AIN je právě povinnost mít pojištění odpovědnosti pro tento druh činnosti. Takže v případě přehlédnutí nějaké závady je záruka v podobě tohoto pojištění odpovědnosti.

Může někdo službu s úspěchem suplovat (architekt, stavař, známý z oboru…)?

Je třeba se ptát, co od inspektora nemovitosti očekávám. Inspekce slouží hlavně k tomu, aby člověk věděl, co doopravdy kupuje, a aby kupoval danou nemovitost s jistotou. Jistota koupě pak musí být garantovaná. Tuto jistotu nedá nikdo, kdo za své služby neručí. Největší rozdíl mezi kamarádem stavařem a certifikovaným inspektorem nemovitostí je právě ve váze výstupu a odpovědnosti za provedenou práci.